前言
2021年，在政策重拳出击下，叠加行业流动性趋紧等因素影响，楼市由强转弱，年内房企业绩增速普遍下降，同时倒下的房企亦不在少数。可见，地产行业早已进入寒冬期，高利润、高周转的模式不再适用，房企需要思考的问题是如何在缓慢、平稳发展的大趋势下进行合理化经营，布局发展战略。
01
地产行业“不行了”?
The real estate industry "is not good"?
据中房网通过人民法院公告网发布的相关数据进行针对性统计后发现，2021年全国约有343家房企发布了相关破产文书。广东破产房企数量连续3年居首位，约占全部破产房企1/5。具体省市分布数量及占比情况如下图：
图片来源自中房网
与此同时，优码君从很多渠道得知，房企大规模裁员现象已成常态，当前房企在职人员人人自危，做着随时卷起铺盖走人的心理准备，还要经受着降薪的沉重打击。房地产行业是不是要不行了？多数人会有这种疑惑，答案究竟是什么？先听优码君来分析一下房企裁员的原因。
其实，造成如今的结果也是意料之中的事，所谓“出来混，总是要还的”，当二十一世纪初房地产行业开始风生水起的时候，房企享受到赚大钱、赚快钱带来的“财务自由”，直接导致了房地产企业逐渐已经习惯了“大手大脚”地花钱，甚少考虑细枝末节的成本；同时，由于发展迅速，房企大规模扩张而招聘的大量人员，在当下便形成了巨大的反转，成为了房企的沉重负担。这些人员在当前房地产亟需数字化转型发展的时期下，难以满足房地产市场发展的需求，过度冗余的人员配置，没能给房企注入力量，反而拖累了业绩，使得房企面临巨大的经营压力。
由此，以裁员的方式来降低成本、提升效能的发展逻辑，成为了多数房企的选择，也就出现了今天大裁员事件的频发。
除此之外还有个疑问，裁员似乎是暂时地降低了成本，减少了经营支出，但是否能够真的解决根本问题呢？答案是不能。
优码君认为，解决问题的关键是能否确保整个企业重新回归到良性、可持续循环的发展轨道上去，若结果是否定的，那么裁员以及裁员的数量就不代表问题得到了解决，因此，我们要明白的是，当前这种大规模的裁员，只是市场发展到一定阶段的结果，并不能说明企业的成败。至于什么样的裁员才是最适合企业发展的，完全要看能否使得企业最终实现了长期可持续的发展，让市场的整体运营进入到良性的发展轨道上。
因此，优码君得到一个结论，大规模裁员在房企经营发展过程中，是优化迭代的必然环节，放弃能力与发展需求不匹配的员工，选用专业能力更加匹配的人员，充分提升人力效能，是房企发展在行业整体转型的当下，是非常正常的现象，因而裁员不能完全代表房企经营能力不佳，需要我们多方面、多角度地来分析。
面对如此“不景气”的市场环境，房企除了裁员这一种方式外，更加应该注重产品本身的品质和客户服务质量。
02
生存还是毁灭？取决于三点
Is survive or destroy?Depending on three points
众所周知，企业是提供产品的组织，产品是企业赖以生存和发展的根本，产品竞争力永远是企业的核心竞争力之一。不断提升产品质量，积蓄强大的产品力，是企业稳健发展的关键。
然而，随着近年来房价泡沫严重，国家出台多项政策调控，限价实行，产品标准化成为主流，高周转和成本控制成为房企保证利润的关键等，诸如以上种种因素的制约，使得行业内的“好产品”凤毛麟角；相反，由于房屋质量问题、虚假承诺等造成的业主维权事件屡见不鲜。大多数开发商拿到地后，不是研究客户需求和产品设计，而是首先做强排方案保利润，为了控制成本于是在建材和设计阶段削减开支，从而导致很多楼盘设计“如有雷同，纯属常态”。
房企只有进一步提升产品力，不断挖掘和深化服务力，同时做好成本管理控制，将负债控制在合理区间，提升净利润率，才能在日益激烈的市场竞争中占有一席之地。否则，只会上演优胜劣汰法则消失在时代的浪潮中，
另一方面，以客户为中心逐渐成为房企运营管理和产品服务的核心。尽管如此，以客户为中心的理念近年来才开始在房企中占有一席之地，关于客户的研究，大多数房企还未具备系统、规范的研究方法论和体系，更缺乏专业的高素质人才。对于规模不大的中小房企来说，生存已经足够艰难了，背后有雄厚的资本和丰富资源支撑的的规模房企的做法，并不适用在中小房企，片面地照搬经验或许会适得其反。
优码君认为，对于规模房企来说，在地产行业的下半场，只有坚持从客户出发，以客户的需求作为一切工作的出发点，提供符合客户需求的产品和服务，并且不断将精细化融入服务的工作中，不断提升客户服务质量；用贴心、用心、细心、真心、暖心的产品和服务提高客户满意度，进而推动项目的高效、高质量，帮助企业获得更好的声誉，提升影响力。服务力是未来企业发展的重点，满血的服务力，将推动房企在残酷的竞争中赢得客户，赢得市场。而对于中小房企，虽然同样要将“以客户为中心”作为发展的核心，但不同于规模房企，在各种政策都将资源向强者倾斜的环境下，仍然需要保持清醒的头脑，具备脚踏实地的精神，坚持一步一个脚印，切忌眼高手低、急于求成。特别是作为传统行业，一些房企过度追求“大规模”，但“一口吃个胖子”的事并不存在，即使做大了规模也只是个空壳，经不起任何考验。更重要的一点，中小企业应牢牢把握住一直以来深耕的市场领域，并且不断将长板做长，正如亿翰智库所言：“提高市场占有率是当下最重要的事。”
既然产品力和服务力对于房企在地产行业下半场的角逐中如此重要，那么该如何提升呢？所谓产品力就是要做到精准适配，将产品定位与土地、客户对应匹配，同时还要做好成本精细化管控，严控刚性成本，注重敏感成本，将好产品做到溢价最多，将相同产品做到品质最优；而服务力就是让房地产不再是一次性销售，而是成为一种长期的服务，从前期置业服务、中期客户服务，到后期物业服务，把从销售到交付全周期的客户体验当成企业未来核心竞争力和利润来源，进行差异化的管理。
最后一点，是整个行业都在积极探索的数字化转型。通过数字化技术，科技创新手段对传统的工作进行优化管理，实现降本增效，是房企应该着重关注的内容。
03
去糟取精 取长补短
Take the essence and discard the dregs
宋卫平2018年在绿城大学的第一课上提到，绿城的产品要成为集颜值、贤惠、聪明于一体的城市标杆。颜值、贤惠、聪明，反映了当前市场对产品力的共性要求——产品力、服务力和数字化。
01
产品力：产品设计与硬件配套契合客户需求
例如，龙湖会对首置、首改、再改、高端客群的敏感点进行分析形成敏感曲线，再根据客户调研结果得出龙湖客户敏感曲线，将客户需求转化为各类研发指标，渗透到每一处产品细节，指导最新的产品设计与户型研发。
图片来源自赛普咨询
重庆龙湖围绕用户家庭的全成员生活周期和全家庭成长周期，通过“浸入式观察”，提取了设计住宅用户的337项指标；又如龙湖在厦门首创豪宅设计客户调研表，面向广大客户征集产品设计意见与建议。
世茂也是类似理念，“先还原生活，再设计空间”。其户型设计主张格局方正、更多南向面宽、全明采光、多1㎡空间设计、大客厅原则、动线分流规划。例如世茂“璀璨系”产品会尽量多放大南向面宽，同时采用“大客厅”连通客厅、餐厅、厨房功能区域，制造出更多的聚会空间和小孩的嬉戏空间。旭辉第六代产品里的“巨厅”，也与世茂的“大客厅”形制不谋而合。
在园林景观打造上，龙湖从五重景观向五维景观升级，五重维度由点到面，五种感受由浅入深。
图片来源自赛普咨询
以“精筑”为例，龙湖造园构景方法注重植物摆放的多角度审视；坚持“计算机辅助设计+手工堆泥确认小样+施工前3D打印”三重工序进行景观布置。
此外，对于产品要从客户需求出发这点，也恰恰是融创“I AM I新生活主张”的由来。
优码君认为我们应该时刻牢记客户需求的重要性，无论在任何时候、任何行业，对于任何产品来说，客户需求都是产品力的源点。
02
服务力：触点细节和标准动作融入人文关怀
融创“归心100+”全周期满意度服务链
根据优码君的了解，融创在产品力方面一直表现不俗。由亿翰智库发布的“2020中国房地产超级产品力TOP100研究成果”中显示，融创凭借卓越的综合产品能力、优秀的产品品质及领先的客户口碑荣登榜首。由中房指数系统、中指研究院举办的“数据驱动，智取未来——2021数字总结2021半年度房地产市场趋势论坛”上，融创又以行业领先的综合产品力，获得“2021上半年房地产产品力优秀企业TOP1”荣誉。
除了“强劲”的产品力，融创的服务力同样成为业内纷纷效仿的标杆房企。在这里，不得不提到融创西南的客户服务体系，融创在西南区域将客户服务在短期内做大做强，离不开融创对客户服务的认识与把控，融创将客户满意度看似是一个“点”，其背后的工作需要一整条顺畅的“线”。正如“归心100+”全周期满意度服务链那样：
在蓝图描绘、客户签约、品质把控、沟通往来、社群营造、工地开放、新家预验、交房办理、OK+服务、家园焕新10个不同阶段中，制定了35项服务内容以及超178个服务场景，使得融创西南的客户及业主在每个阶段都能感受到来自融创西南贴心的服务体验，建立起完整的一条龙服务链。
“归心100+”全周期满意度服务链是融创西南针对客户服务全新升级的服务体系，是从客户买房、接房、入住及入住后的全周期里，以客户满意为核心追求，通过贯穿全过程的极致服务，让业主为服务打100分，让回家成为一次真正的归心之旅。
融创物业为业主提供“夜晚伴行”服务
融创供图 华龙网发
世茂海峡：7X全维生活服务体系
进入房地产下半场的角逐，用户买的除了房子本身，更多的是买一种长久生活的配套服务。不断提升服务力自然成为房企在提升产品力之后的又一大关键点。
刚刚举了新城控股和融创的优秀案例，下面还想说说世茂海峡的“7X全维生活服务体系”，这一套服务体系创立的前提是世茂海峡的“耕心生活”的用户核心理念。该理念围绕全维场景的魅力服务、珍守如一的精工品质、共鸣价值的社区文化三大价值维度。“耕,代表的是扎根城市的服务深度和颗粒度；心，代表的是资源全维度的珍惜，对用户全周期的珍守。”
“7X全维生活服务体系”包括“相遇初心、相识真心、等候放心、美居匠心、交付用心、入住暖心、公益爱心”七大全景生活服务体验价值标签，涉及全流程服务中数百多条触点，为用户的生活场景赋予全维度服务触点及标准，确保提升美好生活场景体验感，让生活内容持续焕新、丰盈。
03
数字化：智能便捷、保障安全
最后说说全面拥抱数字化之路。优码君了解到，在几个月前，金地挖了一位浑身贴满IT标签的阿里副总裁范驰，这背后则是房企正试图借助于数字化转型提升产品力。无独有偶，融创在今年成立了线上业务推进部，引入原微软中国服务部首席数字官尹靖和原IBM全球软件及云服务交易系统IT负责人常红平先后加盟，互联网新鲜血液+融创业务骨干的工作协同模式，这无疑是融创为了数字科技化建设落地而设立。
金茂府的科技系统多轮迭代后，已完善到包含空气、温度、湿度、阳光、噪音在内的十二大系统，例如通过地源热泵和毛细管网可保持室内温度常年在22-27摄氏度；并从人性化细节提升居住体验，如入户、衣柜、起夜感应灯，衣柜阻尼系统、多功能收纳系统、智能门锁、绝缘轨道槽等。
中海与华为成立了联合研发团队，开展交互式、体系化、无线无感的智能化专项研发，着力打造智能家居、智能系统、智慧社区三个维度的智能化体系。
04
结语
Conclusion
克而瑞丁祖昱所说：“相信未来房地产行业的产品力会越来越好，做好产品的企业春天会长存。”而优码君要补充两点，相信做好产品，做细服务，做通数字化的企业春天会长存。
部分资料来源自
中房网 新闻
知乎 作者：牧诗
雪球 作者：赛普咨询
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